Umowa dzierżawy uregulowana jest w przepisach kodeksu cywilnego, w tym również w odpowiednim zakresie przepisami dotyczącymi najmu. Dzierżawa polega na oddaniu przez wydzierżawiającego na rzecz dzierżawcy przedmiotu umowy, w tym wypadku gruntu, z którego dzierżawca ma prawo pobierać pożytki. W zamian za to zobowiązany jest to płacenia ustalonego czynszu na rzecz wydzierżawiającego. Wydzierżawiający nie musi być przy tym właścicielem gruntu. Odpłatność i pobieranie pożytków to cechy definiujące ten stosunek prawny.
Dla swojej ważności umowa dzierżawy nie wymaga formy pisemnej jeśli jest zawierana na okres krótszy niż rok, jednak ze względu na lepszą ochronę interesów stron taka właśnie forma jest zalecana. Umowa zawarta na dłużej niż 12 miesięcy wymaga już postaci pisemnej, co wynika z przepisów o najmie, a jej brak jest tożsamy z zawarciem umowy na czas nieoznaczony.
Podczas trwania umowy dzierżawca ma obowiązek wykonywać ją zgodnie z przeznaczeniem gruntu, którego nie może zmienić bez pozwolenia wydzierżawiającego. Do jego obowiązków należy także wykonywanie wszelkich czynności, by utrzymać nieruchomość w stanie niepogorszonym. Wprowadzenie w niej stałych zmian czy trwałe ingerowanie w grunt również wymaga zgody wydzierżawiającego.
Umowa dzierżawy, poza wskazanymi wyżej elementami powinna zawierać:
- oznaczenia stron, tj. ich imiona i nazwiska w przypadku osób fizycznych, nazwy w przypadku osób prawnych,
- precyzyjnie wskazany przedmiot umowy, tj. lokalizację gruntu, numer działki, powierzchnię, numer księgi wieczystej, a także oznaczenie sądu, który tę księgę prowadzi,
- termin i sposób zapłaty czynszu,
- czas trwania umowy, który może być oznaczony lub nieoznaczony,
- termin wydania przedmiotu dzierżawy.
Umowa zawarta na czas określony co do zasady wygasa z upływem wskazanego w niej terminu, jednak gdy dzierżawca spóźnia się z zapłatą czynszu wydzierżawiający może umowę wypowiedzieć wcześniej, bez zachowania terminu wypowiedzenia. Przedtem jednak musi wezwać dzierżawcę do zapłaty wyznaczając mu na to dodatkowy trzymiesięczny termin. Uprawnienie to przysługuje wydzierżawiającemu gdy:
- czynsz rozliczany jest rocznie – jeśli nastąpi trzymiesięczna zwłoka z zapłatą,
- w pozostałych przypadkach gdy nastąpi dwumiesięczna zwłoka w płatnościach.
Jeśli w umowie nie określono terminu wypowiedzenia każda ze stron może ją wypowiedzieć na pól roku na przód przed upływem roku dzierżawnego (dotyczy gruntów innych niż rolne).
Pobierz wzór dokumentu