Drastyczny spadek zdolności kredytowej

Przez ostatnie dwa lata zdążyliśmy przyzwyczaić się do rekordowo niskich stóp procentowych oraz idącego za tym niezwykle taniego kredytu. Banki bardzo optymistycznie wyliczały naszą zdolność kredytową, stać nas było na spłacanie miesięcznej raty nawet dużego długu, ponieważ rata ta nie była wysoka – rynek mieszkaniowy kwitł, napędzany tanim pieniądzem z kredytu. Wielu ekspertów uważało, że nie ma szans na to, by stopy procentowe znacznie wzrosły. Jednak rzeczywistość zweryfikowała te prognozy i obecnie mamy referencyjną stopę na poziomie już 4,5%, a jest dopiero początek kwietnia 2022 roku. Zdolność kredytowa topnieje w oczach i wiele rodzin już nie stać na własne M, nawet niewielkie.

Przypomnijmy jak w ostatnich latach zmieniała się wysokość referencyjnej stopy procentowej:

• 2020-03-18 – 1,00
• 2020-04-09 – 0,50
• 2020-05-29 – 0,10
• 2021-10-07 – 0,50
• 2021-11-04 -1,25
• 2021-12-09 – 1,75
• 2022-01-05 – 2,25
• 2022-02-09 – 2,75
• 2022-03-09 – 3,50
• 2022-04-07 – 4,50

Wcześniej, od marca 2015 roku, stopa ta wynosiła 1,50, poziom taki jak teraz, czyli 4,50 ostatni raz był notowany w listopadzie 2012 roku.

Stopy procentowe są jednym z podstawowych narzędzi kształtowania polityki pieniężnej państwa. Skrótowo określa się to tak, że niskie stopy oznaczają tani pieniądz, a wysokie – drogi. Tani, ponieważ można go tanio pożyczać. Od stóp uzależnione są parametry WIBOR, na podstawie których ustalane jest oprocentowanie kredytów, także hipotecznych. Dlatego też polityka RPP ma tak duży wpływ na rynek nieruchomości – większość transakcji w mieszkaniówce jest kredytowana.

Drogi kredyt, a więc wysokie stopy procentowe, powoduje odpływ pieniędzy z rynku mieszkaniowego. To właśnie obserwujemy obecnie. Decyzje RPP nie tylko coraz bardziej utrudniają życie osobom już zadłużonym, ale też uniemożliwiają nabycie mieszkania tym, którzy dopiero to planowali. Dlaczego? Ponieważ zdolność kredytowa drastycznie spada. Gwoli ścisłości nie jest to tylko kwestia stóp, ale też nowa rekomendacja KNF, zmuszająca banki do uwzględniania realnych kosztów życia przy wyliczaniu zdolności kredytowej.

Gdy w październiku 2021 roku Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy procentowe po raz pierwszy, nie wywołało to zbyt dużego wrażenia na uczestnikach rynku nieruchomości. Zmiana była niewielka, do tego traktowana jako jednorazowy, symboliczny gest. Jednak w kolejnych miesiącach następowały dalsze podwyżki, a z marca 2022 była dotychczas rekordowa, bo aż o 1 punkt procentowy. To kompletnie odmieniło sytuację na rynku kredytów.

Według ostatnich wyliczeń Expander i Rentier.io zdolność kredytowa spadła tak mocno, że w niektórych bankach rodzina 2+2 z miesięcznym dochodem 6 tysięcy złotych netto może liczyć na zaledwie 100 tysięcy kredytu, a w ING Banku Śląskim nawet nie tyle, bo 79 tysięcy. Jest to kwota zbyt mała na to, aby myśleć o zakupie nawet niewielkiego mieszkania w prowincjonalnej miejscowości. A zarobki 6 tysięcy netto nie są niskie, jak na niewielkie miasto.

Po przyjrzeniu się danym Expandera i Rentier.io widać wyraźnie bardzo silny wpływ nowej rekomendacji F. Jest ogromna różnica w zdolności kredytowej par bezdzietnych i tych z dziećmi. Przykładowo w Santanderze, który obecnie najmniej ostrożnie kalkuluje zdolność kredytową, para bez dzieci dostanie 363812 zł, a z dwojgiem dzieci – 229253 zł. Z kolei w PKO BP 311300 zł i 112000 zł, w Alior Banku 328817 zł i 133217 zł, w ING Banku Śląskim 311746 zł i 78269 zł.

Zwiększenie ostrożności przez banki jest gwałtowne, wręcz skokowe. Czy trwałe? Prawdopodobnie tak, ponieważ prezes NBP, Glapinski, zapowiedział, że marcowe podniesienie stóp procentowych nie jest końcem podwyżek. Biorąc pod uwagę, iż zmagamy się z coraz wyższą inflacją, RPP pewnie jeszcze przez długi czas będzie podnosić stopy. Skoro tak, to zdolność kredytowa spadnie jeszcze bardziej, praktycznie eliminując z rynku mieszkaniowego większość osób, nawet z zarobkami na średnim poziomie. Według niektórych analityków tańszego kredytu możemy się spodziewać dopiero w drugiej połowie 2023 roku.