Czy Bezpieczny Kredyt spowoduje wzrost cen mieszkań?

Czy Bezpieczny Kredyt 2% rzeczywiście spowoduje przyspieszenie wzrostu cen mieszkań? Każdy, kto obserwuje rynek nieruchomości, na pewno zetknął się ze wzrostem liczby takich opinii. W tym artykule postaramy się ocenić, czy taka perspektywa jest realna oraz czy prognoza ponownej przewagi popytu nad podażą to efekt życzeniowego myślenia deweloperów i pośredników, czy prawdopodobny scenariusz na rok 2023 i 2024.

Obecnie jesteśmy już po dwóch czytaniach projektu ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. To właśnie tym aktem rząd zamierza wprowadzić system pomocy Pierwsze Mieszkanie, w ramach którego będą funkcjonowały Konto Mieszkaniowe oraz Bezpieczny Kredyt 2%. Zdecydowanie to drugie działanie wzbudza więcej emocji. Wynika to zapewne z tego, że jeśli kredyty z dopłatą zaczną funkcjonować, ich wpływ na rynek mieszkaniowy będzie natychmiastowy. Planowany termin wdrożenia programu to początek lipca 2023. Jednak już teraz mieszkaniówka żyje niemal tylko tym tematem i można uznać, iż perspektywa uruchomienia linii kredytowych z BK2% ma decydujący wpływ na decyzje zakupowe Polaków oraz strategię deweloperów.

Gdy w październiku 2021 roku Rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła serię podwyżek stóp procentowych, dla rynku mieszkaniowego nastał czas gwałtownego ochłodzenia. Od tego czasu minął ponad rok i uczestnicy rynku są już zmęczeni sytuacją – nabywców nie stać na kupowanie, bo nie mają zdolności kredytowej, a sprzedający mają problem ze zbyciem nieruchomości, o ile nie jest to małe mieszkanie położone w pobliżu centrum miasta, czyli typowy lokal inwestycyjny. Nic więc dziwnego, że perspektywa wprowadzenia Bezpiecznego Kredytu 2% wzbudza takie emocje – klienci mają nadzieję, iż zyskają dostęp do taniego kredytu, a pośrednicy w obrocie nieruchomościami i deweloperzy już zaczynają liczyć nadchodzące zyski. Eksperci z kolei coraz częściej wieszczą powrót tendencji wzrostowej w cenach mieszkań.

Niestety – Bezpieczny Kredyt 2% to działanie po stronie popytowej. Sprawi więc ono, że więcej osób będzie chciało kupić mieszkania, jednak tych mieszkań na rynku nie przybędzie. Dlatego zagrożenie dalszą galopadą cen (wyhamowaną przez podniesienie stóp procentowych) jest jak najbardziej realne. Jednak nie jest pewne. Dlaczego? Wynika to z wielu niuansów, które towarzyszą głównym założeniom programu oraz sytuacji na rynku. Chodzi chociażby o limity programu. Zgodnie z deklaracjami ministra Budy – program nie ma limitu wniosków. Za to ma limit środków do rozdysponowania, przez co można się spodziewać, iż dosyć szybko ich zabraknie. Mimo wszystko jest to na tyle duża kwota, że, zależnie od szacunków, jeszcze w 2023 roku BP2% może wygenerować 40-90 tysięcy dodatkowych transakcji na rynku mieszkaniowym. Wydaje się, że to sporo, lecz trzeba pamiętać, iż górny przedział zakresu jest mało prawdopodobny, chociażby z tego względu, że spora część beneficjentów to będą inwestorzy prywatni, stawiający własne domy. Druga sprawa – podaż lokali mieszkalnych na polskim rynku jest nadal ogromna. Do tego deweloperzy mają sporo rozpoczętych inwestycji i duży zapas pozwoleń na budowę. Jeśli zestawi się ze sobą te liczby, wygląda na to, że nawet w szczytowym, początkowym okresie działania, program Bezpieczny Kredyt 2% nie spowoduje przewagi popytu nad podażą. A właśnie to jest główną przyczyną wzrostu cen.

Czy w takim razie Bezpieczny Kredyt 2% nie wpłynie na mieszkaniówkę? Nie ma co przesadzać w drugą stronę. Na pewno początkowa siła oddziaływania będzie odczuwalna. Zresztą – już jest. Rynek przygotowuje się do początku lipca, co widać w rosnącej liczbie zapytań kredytowych oraz podpisywanych umów przedwstępnych/rezerwacyjnych. Według niepotwierdzonych jeszcze danych, niektórzy deweloperzy zaczęli też aktualizować cenniki, podnosząc stawki pod perspektywę napływu masy klientów z tanim kredytem. Jednak skala finansowania w porównaniu ze skalą rynku nie wypada tak, aby można się było spodziewać trwałej odmiany. Prawdopodobnie już w 2024 wpływ BK2% na rynek mieszkaniowy będzie minimalny. Chyba że rząd zmieni założenia programu i np. zwiększy budżet programu.