Co to jest podatek katastralny?

O podatku katastralnym jest ostatnio głośno, ponieważ miałby być jednym z narzędzi w rękach rządu do walki z drożyzną w mieszkaniówce. To hasło jest bardzo często powtarzane, jednak nie każdy rozumie, co się za nim kryje. W tym artykule krótko wyjaśnimy, czym jest podatek katastralny oraz jaki ma wpływ na rynek nieruchomości.

Kataster nieruchomości jest centralnie prowadzoną, rządową ewidencją wszystkich typów nieruchomości: gruntach, budynkach oraz lokalach. Zawiera wszystkie podstawowe informacje, w tym identyfikuje osoby będące właścicielami oraz władające. W Polsce rolę katastru pełni EGiB, czyli Ewidencja Gruntów i Budynków. Jednak EGiB jest prowadzona na szczeblu lokalnym, przez starostów lub prezydentów miast. W praktyce bardzo często występują problemy z aktualizacją danych na bieżąco oraz ich porządkowaniem.

Oparcie podatku katastralnego na katastrze nieruchomości zakłada, że w rejestrze tym znajdą się też informacje o wartości gruntów, budynków i lokali. Danina ta jest wyliczana bowiem właśnie od wartości. Obecnie w Polsce płaci się podatek od nieruchomości, który jest od wartości niezależny. Ustalany jest na szczeblu lokalnym, jednak musi się zmieścić w maksimum co roku wyznaczanym przez rząd.

Podatek od nieruchomości w obecnym kształcie sprawia, że o wysokości daniny decyduje jej wielkość. Pomijany jest aspekt jej wartości, co według zwolenników podatku katastralnego powoduje szereg negatywnych skutków. Wskazywane jest m.in. brak fiskalnego mechanizmu zniechęcającego do trzymania pustostanów w atrakcyjnych lokalizacjach lub mieszkania w lokalach o metrażu mocno przekraczającym potrzeby.

Podatek katastralny jest stosowany w wielu krajach, nie tylko na zachód od nas, ale też na wschód. Wśród krajów, gdzie występuje ten typ daniny, można wymienić Niemcy, Wielką Brytanię, Irlandię, Litwę, Łotwę oraz Estonię. Każdy kraj wdrożył to rozwiązanie na innych zasadach.

W Polsce mniej więcej od końca 2020 roku zaczęła się intensyfikować dyskusja o potrzebie wprowadzenia podatku katastralnego. Głównym argumentem jest chęć walki z galopującym wzrostem cen mieszkań, za który w dużym stopniu odpowiedzialni mają być m.in. inwestorzy przetrzymujący lokale w dobrych lokalizacjach. Według niektórych koncepcji podatek katastralny, pełniący funkcję dławika cen, miałby być progresywny. Oznacza to, że za każdą kolejną posiadaną nieruchomość płacilibyśmy coraz więcej, przy czym pierwsza nieruchomość (lub dwie, trzy – zależnie od przyjętego modelu) nie byłyby objęte daniną. To zniechęcałoby do traktowania nieruchomości jako instrumentu inwestycyjnego.

Jednak przystopowanie spekulacji na rynku nieruchomości (zwłaszcza na rynku mieszkaniowym) to nie jedyna motywacja stojąca za zwolennikami podatku katastralnego. Według nich danina ta pełni też rolę porządkującą rynek nieruchomości, ponieważ uświadamia właścicielom realną wartość ich majątku. Często jest tak, że starsza osoba mieszka w bardzo dużym lokalu położonym w centrum miasta i lokal ten jest zdecydowanie za duży na jej potrzeby. Obciążenie fiskalne miałoby skłonić takie osoby do rozważanie zamiany mieszkania na mniejsze. Dotyczy to również osób, które przetrzymują pustostany, albo z powodu braku motywacji do sprzedania, albo z chęci zarobienia na wzroście ich wartości.

Czy podatek katastralny rzeczywiście może zostać w Polsce wprowadzony? Do tego pomysłu podchodzi się coraz bardziej sceptycznie. Wynika to głównie z malejącej motywacji rządu – rynek nieruchomości zaczyna się schładzać i być może nadmierny wzrost cen przestanie już wkrótce być problemem.