Ceny ofertowe mieszkań jeszcze rosną, ale popyt spadł

Choć stawki ofertowe w segmencie mieszkań wciąż rosną, zmiany w poziomie popytu każą podejrzewać, że ceny transakcyjne są ustabilizowane. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w maju przeciętne ceny w ogłoszeniach sprzedaży wzrosły w 10 z 17 obserwowanych miast. Ważną zmianą jest jednak znaczne wydłużenie czasu od wystawienia lokum do finalizacji jego sprzedaży. Wszystko wskazuje na to, że mniejszym zainteresowaniem cieszą się też mieszkania na rynku kredytów. Skąd taka ostrożność u potencjalnych kupców?

Jak się kształtują ceny w ofertach sprzedaży?

Mimo rosnących pensji kredyty hipoteczne wciąż pozostają drogie. Para zarabiająca po 80% średniej krajowej musi przeznaczyć na ratę niemal 50% dochodów. Bardzo możliwe, że właśnie przez to potencjalni inwestorzy prywatni odkładają zakupy na rynku nieruchomości. W maju do banków trafiło tylko 25,9 tysięcy wniosków o pożyczkę mieszkaniową. To trzeci najniższy wynik na przestrzeni ostatnich trzech lat.

Tymczasem ceny ofertowe lokali mieszkalnych w maju były przeciętnie o niemal 1% wyższe niż jeszcze rok wcześniej. Spadki odnotowano tylko w 7 z 17 miast objętych analizą. Co ciekawe jedynym miastem gdzie korekta w dół była obserwowana i w kwietniu, i w maju był Sosnowiec. We wszystkich innych miastach gdzie mieszkania straciły na cenie w kwietniu, w następnym miesiącu odnotowano wzrosty. Jak widać w perspektywie tego krótkiego okresu trudno mówić o stabilizacji cen ofertowych lub ugruntowaniu tendencji spadkowych.

W skali miesiąc do miesiąca najbardziej wyraźne spadki zarejestrowano w Katowicach i sięgnęły one -5,1%. W Gdyni i wspomnianym Sosnowcu korekty wyniosły po -2,8%. W tej samej perspektywie najbardziej podrożały mieszkania w Toruniu. Ich stawki ofertowe skoczyły o niemal 12%. Dla porównania mieszkania w Warszawie, w ciągu omawianych dwóch miesięcy 2024 roku, podrożały o 2,2%.

Mniejszy popyt hamuje wzrost cen?

Podwyżki cen ofertowych pokazują oczekiwania sprzedających, ale nie muszą pokrywać się ze stawkami pojawiającymi się w aktach notarialnych. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami potwierdzają, że aktywność kupujących w pierwszych miesiącach 2024 znacząco się zmniejszyła. W sytuacji, gdy mieszkania nie sprzedają się tak szybko, jak choćby rok temu, można spodziewać się, że ceny ofertowe zaczną spadać.

Prognoza ta ma szansę się sprawdzić tym bardziej że według danych Otodom Analytics w maju sprzedaż nowych mieszkań w 7 największych miastach była o 10% niższa niż w kwietniu i o 20% mniejsza w skali rok do roku.

Czy sytuacja ta może doprowadzić do załamania popytu i wyraźnego spadku cen? Zdaniem NBP jest to mało prawdopodobne. Zdaniem bankowych specjalistów wyraźny wzrost pensji ma szansę złagodzić rosnące koszty kredytu i skłonić polaków do inwestowania. Z drugiej strony jednak osoby młode, które nie osiągają wysokich dochodów, nie mają szans na pożyczkę mieszkaniową i własne lokum. W tej grupie wiekowej dostępność mieszkania jest wyjątkowo niska.