Ceny powoli spadają, ale nie wszędzie

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że na rynku mieszkaniowym od dwóch kwartałów pojawiły się spadki. Dla czekających na wysyp okazji mamy jednak coś na ostudzenie – spadki nie są ani duże, ani nie występują wszędzie. Nadal w niektórych miastach i segmentach rynku (dzielonych według wielkości mieszkań) obserwujemy wzrosty.

Raport tworzony jest na podstawie cen ofertowych, dotyczy największych polskich miast i dla każdego z nich analizuje mieszkania małe, średnie i duże. Zgodnie z tymi danymi zmiany cenowe w IV kwartale 2022 wyglądały następująco:

• mieszkania w Białymstoku: małe 9412 zł/mkw, spadek o 1,2% w porównaniu z II kwartałem 2022; średnie 8468 zł/mkw, wzrost o 0,1%; duże 7647 zł/mkw, spadek o 2,6%;
• mieszkania w Bydgoszczy: małe 8097 zł/mkw, spadek o 2,4%; średnie 7200 zł/mkw, bez zmian; duże 7134 zł/mkw, wzrost o 3%;
• mieszkania w Częstochowie: małe – brak wystarczającej liczby danych; średnie 5825 zł/mkw, spadek o 2,7%; duże 6398 zł/mkw, spadek o 0,8%;
• mieszkania w Gdańsku: małe 13261 zł/mkw, wzrost o 1,8%; średnie 11074 zł/mkw, wzrost o 0,3%; duże 10825 zl/mkw, spadek o 1,4%;
• mieszkania w Gdyni: małe 12121 zł/mkw, wzrost o 5,8%; średnie 9979 zł/mkw, wzrost o 1%; duże 10786 zł/mkw, spadek o 0,3%;
• mieszkania w Katowicach: małe 8269 zł/mkw, spadek o 6,8%; średnie 6990 zł/mkw, spadek o 2,9%; duże 6917 zł/mkw, spadek o 7,7%;
• mieszkania w Krakowie: małe 12685 zł/mkw, spadek o 1,7%; średnie 10854 zł/mkw, spadek o 3%; duże 10873 zl/mkw, spadek o 1,3%;
• mieszkania w Lublinie: małe 9500 zł/mkw, spadek o 3,6%; średnie 8500 zł/mkw, spadek o 0,1%; duże 7900 zł/mkw, spadek o 1,3%;
• mieszkania w Łodzi: małe 7999 zł/mkw, spadek o 3%; średnie 7170 zł/mkw, spadek o 2,9%; duże 7439 zł/mkw, wzrost o 2,7%;
• mieszkania w Poznaniu: małe 10578 zł/mkw, bez zmian; średnie 9000 zł/mkw, spadek o 3,3%; duże 8365 zł/mkw, spadek o 1,7%;
• mieszkania w Radomiu: małe – brak danych; średnie 6268 zł/mkw, spadek o 6,3%; duże 6399 zł/mkw, spadek o 3,2%;
• mieszkania w Rzeszowie: małe 10606 zł/mkw, wzrost o 10,5%; średnie 8380 zł/mkw, wzrost 4,5$; duże 7196 zł/mkw, wzrost o 0,6%;
• mieszkania w Sosnowcu: małe 5882 zł/mkw, spadek o 7,8%; średnie 5499 zł/mkw, spadek o 6,2%; duże 5230 zł/mkw, spadek o 5,7%;
• mieszkania w Szczecinie: małe 9460 zł/mkw, spadek o 9,7%; średnie 8400 zł/mkw, spadek o 7,7%; duże 5230 zł/mkw, spadek o 5,7%;
• mieszkania w Toruniu: małe 8853 zł/mkw, spadek o 2,0%; średnie 7561 zł/mkw, spadek o 5,2%; 7075 zł/mkw, spadek o 5,9%;
• mieszkania w Warszawie: małe 14891 zł/mkw, spadek o 1,1%; średnie 12748 zł/mkw, spadek o 1,5%; duże 12480 zł/mkw, wzrost o 0,2%;
• mieszkania w Wrocław: małe 12608 zł/mkw, wzrost o 3,6%; średnie 10155 zł/mkw, spadek o 1%; 9612 zł/mkw, spadek o 1,7%.

Jak widać – brak jest jednolitości pod względem trendów cenowych na rynku. W poszczególnych lokalizacjach można zauważyć regularności, np. są miasta, gdzie taniały wszystkie segmenty, np. Toruń czy Lublin. Jest też wyjątkowy przypadek Rzeszowa, gdzie odnotowano same wzrosty średnich cen, niezależnie od wielkości mieszkania. Należy jednak pamiętać, że mamy czas gorszej koniunktury, przez co spada transakcyjność rynku, czyli po prostu przeprowadzane jest mniej transakcji, w ogłoszeniach pojawia się też mniej ofert. Z tego względu dużo łatwiej dochodzi do zafałszowania średnich wartości, z tego względu, że chociażby wejście na lokalny rynek jednej, bardziej luksusowej inwestycji, spowoduje odczyt w postaci wzrostu cen. Matematycznie będzie to poprawne, jednak nie odda specyfiki tego, co się w danym momencie dzieje na rynku.

Raczej nie wzbudza wątpliwości inna rzecz – rynek spowolnił. Czy i kiedy może nastąpić odbicie? Według ekspertów być może już w drugiej połowie 2023. Wpływ na to miałyby mieć głównie dwa czynniki: rozpoczęcie programu dopłat “Bezpieczny Kredyt 2%” oraz poluzowanie rekomendacji KNF (obecnie nakazują one obliczanie zdolności kredytowej z 5% marginesem wzrostu oprocentowania; miałoby to być obniżone do 2,5%). Z kolei wpływ na ceny miałoby też przedłużenie tzw. wakacji kredytowych, o czym wspominał rząd. Ten czynnik zahamowałby ewentualne spadki cen.